Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 1.6.2011 eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen.

In einem Fall aus der Praxis entrichtete ein Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzte dies auch nach Abmahnungen des Vermieters im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte dieser wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Im Wege der Widerklage hat der Mieter die Rückzahlung der von ihm bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg.

Die BGH-Richter entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner kamen die Richter zu dem Entschluss, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.